Некоторые пользователи, заинтересованные в приобретении квартиры, отказываются от сделки, если слышат наличие «обременения». Корреспондент поинтересовался у специалистов, действительно ли нужно отказываться от сделок с такими квартирами.
Елена Щербакова, которая курирует юридический отдел «ТСН Недвижимость», отмечает, что на рынке жилья РФ часто встречаются объекты с обременением. Ведь большинство квартир люди покупают в ипотеку, а на продажу выставляют их до того, как кредит полностью выплачен. Помимо этого, на реализации могут быть квартиры с неоплаченными долгами.
Юристы отмечают, что не все виды обременений могут стать серьезным препятствием для проведения сделки. С некоторыми аспектами стоит ознакомиться более детально.
Непогашенный ипотечный кредит
Данная разновидность обременения возникает чаще всего. Заключить сделку при наличии ипотечного кредита несложно. Важно учитывать, что в этом случае объект недвижимости будет находиться в залоге в определенном банке.
«Есть категория людей, которые приобретают квартиру в ипотеку, своевременно вносят платежи, но на определенном этапе принимают решение, что им нужна другая недвижимость. Есть и те люди, которым надоело выплачивать ипотеку», – рассказывает Ромашова Анастасия, работающая старшим юрисконсультом в агентстве недвижимости.
Чтобы приобрести такое жилье, не нужно ждать, пока вся ипотека будет выплачена. Чтобы это сделать, следует обратиться в банк, согласовать все детали процедуры, а также правильно подготовить документы. Данный совет дает Хачатурова Виолетта, которая курирует «отдел продаж» в компании Apple Real Estate.
Якупова Анастасия, которая является руководителем отдела ипотечного кредитования в Альфа-Банке, отмечает, что финансовое учреждение в большинстве случаев дает согласие на продажу ипотечной квартиры. Она отмечает, что в такой ситуации можно реализовать несколько вариантов:
1. Выкуп из-под залога (весь процесс контролирует банк).
В этом случае покупатель подает соответствующую заявку на получение ипотечного кредита. Как только от банка поступает одобрение, выполняется открытие двух аккредитивов. В этом случае первый аккредитив соответствует размеру долга собственника ипотечной квартиры, а вот второй – это сумма, которая выдается сверх имеющейся задолженности.
Финансовое учреждение обязательно проводит проверку договора купли-продажи. В этот договор добавляют пункты, которые касаются продажи жилья, находящегося в залоге. После этого клиентам следует подготовить документы и отправиться в Росреестр, чтобы провести государственную регистрацию. Как только факт перехода права собственности будет зафиксирован, нужно взять выписку ЕГРН и посетить банк. На основании данного документа первый аккредитив открывается, а также осуществляется погашение долга по ипотеке.
Финансовое учреждение подготавливает документ, в котором фиксируется, что ипотека была погашена. Передается и закладная, в которой отмечено, что все обязательства перед банком выполнены. Все эти документы покупателю нужно отнести в Росреестр. В некоторых случаях пакет документов передает банк. Как только Росреестр получает информацию и фиксирует все, с квартиры обременение снимают. Пользователю нужно получить еще одну выписку ЕГРН, а также передать ее в банк. Только после этого выполняется открытие второго аккредитива, а также передача оставшейся суммы продавцу.
2. Добровольная продажа.
В этом случае продавец и покупатель договариваются о полном погашении ипотечного кредита. Средства сразу же перечисляются на счет банка. Как только ипотека будет погашена, банк предоставляет справку, подтверждающую факт снятия с квартиры обременения. Далее клиентам нужно подготовить соглашение купли-продажи, а также дополнительные документы. С пакетом документации нужно посетить Росреестр, пройти государственную регистрацию.
Если ответственно подойти к процессу, все мероприятия можно провести в течение 10-12 дней. Такую информацию предоставляет начальник одного из отделов Совкомбанка.
Есть и более сложная ситуация. Суть ее заключается в том, что человек не вносит своевременно оплату, начинается просрочка и увеличение долга. Единственный выход из такой ситуации – продажа квартиры. Но и подобный объект недвижимости можно купить.
«В таком случае банк может проводить торги для продажи такой квартиры. Но до момента, пока все это официально не оформлено, финансовая организация может дать разрешение на продажу квартиры. Как правило, банк не возражает, что продавец будет самостоятельно искать покупателя», – отмечает Щербакова.
Суть такой сделки заключается в том, что покупатель вносит сумму, которая равна задолженности. После этого банковская организация передает документы, которые подтверждают прекращение запретов.
На проведение такой сделки может потребоваться от 2 до 12 недель. В большинстве случаев на скорость осуществления сделки влияет, насколько быстро банк сможет подготовить документы, насколько быстро сотрудники финансового учреждения подготовят постановление.
Аренда
Некоторые люди, чтобы получить дополнительную прибыль, сдают свое жилье в аренду. Если факт продажи будет осуществлен до того, как срок действия договора найма истечет, то по закону наниматель может и дальше проживать в квартире. Обусловлено это тем, что договор продолжает действовать даже в случае, если собственник сменится. Из этого следует, что покупатель не сможет без соответствующих оснований выселить нанимателей. Эксперт Илья Познанский рекомендует обращать на это внимание.
Юристы отмечают, что подобное обременение нельзя считать критичным.
«Чтобы минимизировать вероятность возникновения сложностей либо проблем, стоит уделять этому аспекту соответствующее внимание, оформляя договор купли-продажи. К примеру, в документе можно прописать, чтобы арендатор и в дальнейшем будет вносить оплату, но ее получателем будет новый собственник. Можно поступить и иным образом. Например, предлагается обозначить, что договор найма расторгается в тот момент, когда в силу вступает договор купли-продажи», – уведомляет Тамази Мстоян, который работают в адвокатском бюро «Леонтьев и партнеры».
Этот аспект необязательно прописывать в договоре купли-продажи. Можно попросту расторгнуть договор аренды. Для этого стоит уведомить нанимателей, например, за несколько недель либо за месяц. Все зависит от того, что именно прописано в договоре найма.
Запрет на совершение определенных действий
Еще одна разновидность обременения – запрет, который накладывает федеральная служба судебных приставов. Суть его заключается в том, что совершать регистрационные действия, пока на закрыто исполнительное производство, запрещено. Реализовать такой объект недвижимости нельзя до момента, пока не будет снят запрет. Чтобы запрет сняли, следует выплатить всю задолженность.
«Это может произойти, если человек своевременно не оплачивал коммунальные услуги либо налоги, алименты либо же кредиты. Кстати, подобный вид обременения появляется даже при относительно небольшой сумме долга (около 30 000 рублей)», – уведомляет Ромашова.
«Перед тем как принимать решение о сотрудничестве, следует узнать, по какой причине образовался долг. В случае если долг возник из-за несвоевременной оплаты коммунальных услуг, то с этим можно довольно легко разобраться. Чтобы внести оплату, а также снять запрет, нужно потратить не более нескольких дней», – уведомляет эксперт Денис Васильев.
«Если же запрет был наложен из-за непогашения кредита либо же по иной причине, то здесь стоит разбираться детальнее. Ведь в некоторых случаях может быть запущена процедура банкротства. Помимо этого, могут быть проведены суды в отношении жилья», – говорит эксперт.
Нужно учитывать, что приобрести квартиру, используя ипотеку, невозможно, если есть запрет. В этом случае финансовое учреждение не будет рассматривать документы. Этому аспекту эксперт советует уделить больше внимания.
Выход из ситуации есть. Для этого нужно оплатить задолженность до оформления сделки. Такое действие позволит решить имеющуюся проблему.
«Покупателю нужно оплатить имеющийся долг, а продавец передает подтверждение факта оплаты исполнительной службе. Приставы подготавливают акт, с помощью которого подтверждается факт окончания исполнительного производства. После этого можно посещать Росреестр, чтобы запрет на продажу был снят», – рассказывает Ромашова.
Покупателю стоит ответственно подходить к подготовке договора купли-продажи. В него стоит внести информацию о наличии запретов, сумме долга, тех договоренностях, которые есть между сторонами. Все это позволит провести сделку максимально грамотно и без особых сложностей», – рассказывает Щербакова.
«Несомненно, можно практически сразу же передавать документы в Росреестр, чтобы покупатель не переживал, что напрасно потратил деньги. Регистратор, получив соответствующий пакет документации, увидит, что на проведение подобных сделок приставами наложен запрет. Регистратор не сможет зарегистрировать нового собственника, поскольку есть исполнительное производство. Но регистрация может быть приостановлена на то время, пока исполнительная служба не снимет запрет.
Нередко случается так, что пристав осуществляет факт передачи документов в Росреестр очень долго. Чтобы исключить сложности, следует не только оплатить задолженность, но и проконтролировать процесс передачи всех бумаг в Росреестр, – отмечает эксперт Хачатурова.
Если все сделать правильно, сделка будет зарегистрирована в течение нескольких недель. В некоторых случаях срок может увеличиться до месяца, но переживать по этому поводу не стоит.
Арест
Эксперт Васильев отмечает, что при наличии установленного в судебном порядке ареста, не стоит покупать квартиру. Если наложен арест на квартиру, ее нельзя подарить, передать другому человеку во временное пользование либо же сдать. Такую информацию советует учитывать Мария Спиридонова, которая является членом Ассоциации юристов РФ.
«Подобный вид обременения накладывается в случае, если супруги разводятся и делят между собой имущество. Еще один вариант – права на квартиру оспаривают кредиторы, к примеру, во время банкротства», – отмечает Хачатуров.
«Периодически могут возникать споры между несколькими наследниками. В этом случае, несомненно, снять запрет можно. Но подобные споры могут продолжаться несколько лет. Риск потери квартиры будет сохраняться в течение всего периода», – сообщает юрист Мстоян.
В некоторых случаях бывает и так, что в базе арест есть, а в реальности – он уже снят. Чтобы решить эту проблему, нужно потратить некоторое время, подготовить требуемые документы и обратиться, если есть такая необходимость, к юристу. Все это позволит исправить ситуацию.
Право пользования у третьих лиц
Существует и еще одна разновидность обременения. Так, пользоваться квартирой могут и те люди, которые отказались от приватизации. В число отказников входят и члены семьи владельца. Чтобы подтвердить право владения, они могут получить соответствующую справку, обратившись в кооператив.
«К примеру, права на квартиру перешли к человеку на основании завещания. Но к завещанию может быть приложен документ. В нем может быть прописано, что человек будет владеть квартирой при условии, что еще один человек может до конца жизни пользоваться ею, проживать в ней», – рассказывает Щербакова.
Такое обременение считается одним из наиболее неприятных. Кстати, выписать такого человека даже через суд практически невозможно, предупреждает юрист.
Как провести проверку?
В большинстве случаев информация о наличии обременения вносится в Росреестр. Данные о том, что есть запрет на продажу либо оформлена ипотека, аренда, срок которой превышает 11 месяцев, можно получить, заказав соответствующую выписку из ЕГРН. Для этого можно обратиться в МФЦ либо воспользоваться онлайн-сервисом Госуслуги. Такой совет дает эксперт Мстоян.
Не стоит забывать и о том, что часть обременений не регистрируются в Росреестре. К примеру, если имеется договор аренды, срок которого составляет менее одиннадцати месяцев, узнать об этом можно лишь у собственника жилья.
Щербакова отмечает, что в Росреестре нет информации и о том, что пользоваться квартирой могут третьи лица. При наличии такого обременения можно не только провести сделку, но и подать документы на регистрацию. При этом в Росреестре с этим проблем не будет. В дальнейшем же придется решать проблему, связанную с правом пользования жильем третьими лицами.
Чтобы минимизировать вероятность возникновения сложностей, следует обязательно заказывать выписку из ЕГРН. Дополнительно нужно взять справку из домовой книги, подтверждающую факт проведения капитального ремонта. Не менее внимательно нужно проверять и то, есть задолженности по коммунальным услугам либо нет. Чтобы минимизировать все сложности во время покупки квартиры, стоит обращаться к юристу.